Как теряют деньги при инвестициях в недвижимость

Когда говорят про поведение непрофессионального инвестора на фондовом рынке, часто приводят в пример такую особенность поведения инвесторов: большинство инвесторов покупает на пике цены и продает на самом минимуме, тем самым фиксируя убытки. При этом они надолго уходят с фондового рынка разочарованными.

При инвестировании в недвижимость многие инвесторы проходят через похожие, но немного другие этапы.

Итак, все начинается с того, что у потенциального инвестора есть некоторая сумма денег, которую он хочет инвестировать. При этом альтернативы он рассматривает две: депозит или недвижимость, а опыт есть только с депозитами в банке, а денег, как правило, на хороший объект не хватает. Он начинает активно искать альтернативы, и в результате все равно останавливаются на том, что лучше вложений в недвижимость ничего нет, ведь рентный доход - это стабильный пассивный доход не хуже депозита. При этом общественное мнение и СМИ активно убеждают потенциальных инвесторов, что недвижимость - это лучшая инвестиция. Потому не удивительно, что в результате потенциальный инвестор все чаще склоняется к приобретению данного актива и начинает длительные поиски. И тут уже возможны варианты или комбинация вариантов:

• если очень не везет, то люди просто теряют деньги, натолкнувшись на откровенное мошенничество;
• покупается откровенный неликвид (из серии «на что денег хватило»), который совершенно не подходит под сдачу в аренду;
• покупается вариант, подходящий под сдачу в аренду, но по явно завышенной цене;
• покупается объект в кредит;
• покупается объект «на все», а на ремонт и обстановку денег не хватает;
• покупается объект на стадии строительства.

После первой эйфории от обладания объектом, начинаются суровые будни начинающего рентополучателя.

Если куплен неликвид, то начинаются мучительные самостоятельные или не самостоятельные попытки сдать его в аренду. И тут выясняется чудесное, что очередь из потенциальных арендаторов не выстраивается, а интерес к объекту в основном проявляют только риэлторы (в особо запущенных случаях даже риэлторам данный объект не интересен), либо его готовы снять совсем уж по смешной цене из серии «за коммуналку». В результате потери кучи времени и сил, объект сдается совсем уж по смешной цене с очень низкой доходностью или не сдается вовсе. При этом низкая цена сдачи в аренду с точки зрения собственника далеко не всегда гарантия отсутствия головной боли и постоянства нанимателей. Все самое интересное только начинается. Если же объект не сдается за разумное время, то собственник начинает думать, что ему делать: продать или «пусть стоит», ведь всем известно, что недвижимость со временем только дорожает, и через несколько лет данный объект гарантировано можно будет продать с большой прибылью. При этом собственник склоняться к продаже своего актива если процесс сдачи в аренду отнимает еще много сил и времени, либо возникают какие-то серьезные проблемы, то решение о продаже принимается быстрее.

Если куплен объект, подходящий под сдачу в аренду, а собственник адекватно оценивает ситуацию, то в результате снижения цены объект сдается в аренду, но доходность оказывается меньше депозита. При этом, опять-таки, все самое интересное в роли домовладельца только начинается.

Если куплен объект в кредит, то дополнительно вдруг выясняется, что сдачу в аренду надо согласовать с банком. Можно, конечно, «забыть банку об этом сказать», но это дополнительный козырь для шантажа от потенциальных нанимателей, управляющей компании и соседей (в случае, если они узнали, что квартира кредитная). При этом на получение разрешения требуется время (пока соберется очередной кредитный комитет и рассмотрит этот вопрос), и даже после этого банк может не разрешить сдавать в аренду. Дополнительным «бонусом» официального разрешения от банка является необходимость платить налоги, так как секрет про сдачу квартиры в аренду известен уже более чем двум (арендатору и банку), и это уже не секрет. Вообще, налоги лучше платить всегда (хотя 90% собственников их не платят), и это – отдельная история.

Кредитный вариант в случае продажи автоматически переходит в категорию неликвид за редкими исключениями. Далеко не каждый потенциальный покупатель готов пойти на то, чтобы покупать квартиру в залоге (только если с большой скидкой или объект действительно уникальный). При этом, сделку с квартирой в залоге можно встроить далеко не в любую цепочку сделок. Как правило, это должен быть покупатель со свободными деньгами, либо покупатель должен быть готов взять кредит в том банке, в котором квартира заложена.

Покупка квартиры «на все», особенно без стен, ремонта и мебели (хотя бы кухонного гарнитура) чревата тем, что она не сдается вообще. Мало желающих даже «забесплатно» жить в голом бетоне и делать ремонт своими силами. Обычно в таком варианте, если и находятся желающие, то ремонт делается так, что его потом надо отдирать до стен и полностью переделывать. Если вариант совсем без мебели, то стоит учитывать, что наниматели не переезжают со своей кухней (даже те, кто предпочитает арендовать «пустышку»). Соответственно кухонный гарнитур и минимальный ремонт должны быть всегда. Если квартира не в голом бетоне, то наскрести денег, как правило, удается. Особенно, если есть большая необходимость начать как можно скорее получать доход. С квартирой в голом бетоне ситуация сложнее. Как правило, такие квартиры часто простаивают в ожидании денег на ремонт, либо приходится брать дорогой потребительский кредит и/или делать ремонт своими силами. В любом случае, это — большие дополнительные траты и потеря времени и нервов особенно, если нет большого опыта с ремонтом и понимания, какой ремонт оптимальный для данного объекта. Таким образом, начать получать доход от своих инвестиций удается в лучшем случае через полгода. И, опять-таки, самое интересное в роли домовладельца еще впереди.

При покупке квартиры на стадии строительства основной риск – это долгострой. Продажи такого объекта до получения права собственности автоматически переходит в разряд проблемных, особенно если о том, что сроки строительства затягиваются, становится известно потенциальным покупателям, либо если застройщик или другие инвесторы предлагают аналогичные варианты со скидкой. Когда дом введен в эксплуатацию, собственник сталкивается с вопросами ремонта и обстановки квартиры. Часто оказывается, что ремонт от застройщика низкого качества и требует значительных доработок в ключевых областях (таких, как электрика или сантехника). Когда же ремонт наконец закончен и сделана обстановка, собственник с удивлением для себя узнает, то 50% квартир в данном комплексе — инвестиционные, и все они выходят на рынок, демпингуя по цене. И, опять-таки, доходность от сдачи в аренду получается достаточно низкая, особенно с учетом затрат времени и денег на ремонт. В результате, у собственника начинают закрадываться мысли о том, что, может быть, лучше продать квартиру, положить деньги на депозит и не напрягаться. Однако, в своих мыслях он, как правило, не одинок. Потому и получается, что часто на рынок одновременно выходит большое количество квартир в одном жилом комплексе, поэтому для реальной продажи приходится снижать цену.

В конечном итоге получается, что, с учетом всех накладных расходов и коррекции цены, квартиры продаются в лучшем случае с минимальной прибылью, а в худшем — с убытком. У инвесторов остается негативный опыт от покупки недвижимости и ощущение, что больше «ни за что и никогда».

Другой вариант, когда собственникам жалко затраченных сил и денег, поэтому они продолжают сдавать объекты в аренду, убеждая себя в том, что это выгодно. Часто оценка выгодности не подкреплена финансовыми расчетами, а исключительно эмоциональная.