Рентный доход от недвижимости - насколько это легко?

Сегодня хотела бы поговорить с Вами о своей самой любимой теме - о недвижимости. Как часто мне приходилось слышать: «Вот бы мне иметь одну-две квартирки в Москве, сдавать их в аренду и жить в свое удовольствие, без забот». Признаюсь, до того, как я сама начала сдавать квартиры в аренду, я думала точно так же. Главное, чтобы была квартира, а уж доход с нее получать не проблема. Сколько людей приезжает в Москву, сколько желающих снять жилье - будешь только успевать отбиваться от желающих и выбирать нанимателей. Буквально каждое объявление о продаже квартиры сопровождается комментарием, что это - отличная инвестиция. Но, увы, не все так просто.

При неграмотном подходе к сдаче квартиры, можно получить очень низкую доходность.Бывает, что можно вместо доходности получить большую головную боль и навсегда отказаться от желания сдавать что-либо в аренду. Не верите? Давайте посмотрим по этапам.

Этап первый. Ремонт и подготовка квартиры в сдаче

Шикарный ремонт, сделанный в квартире эконом класса в спальном районе Москвы, никогда не окупится. Однако, квартира совсем без ремонта будет либо очень долго сдаваться, либо сдастся значительно ниже рынка. Важно найти «золотую» середину. Недавно я делала небольшой косметический ремонт в одной из своих квартир. Вложение 7 тысяч рублей буквально преобразило квартиру, увеличило интерес к недвижимости, сделало ее запоминающейся, и, в результате, квартира была сдана на 1 тысячу в месяц дороже, чем предполагалось.

Этап второй. Поиск нанимателей.

Самый первый вопрос, с которым Вам надо определиться на данном этапе, это кого Вы хотите видеть среди своих квартиросъемщиков, а кого - нет. Цена ошибки может быть равна полной стоимости ремонта всей квартиры и не покроется никаким страховым депозитом. Проблемы с соседями, правоохранительными органами, думаю, Вам тоже не нужны.

Второй вопрос, сдавать самому или с помощью риэлтора. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Многие риэлторы, в погоне за собственной выгодой, стремятся максимально снизить арендную ставку. По своему опыту скажу, что грамотного риэлтора найти не сложно, а очень сложно. Однако, если Вам посчастливилось встретить такого профессионала, то результат превзойдет Ваши ожидания. Совсем недавний пример: одна и та же квартира рекламировалась двумя разными риэлторами, по одной и той же цене. У одного не было ни одного звонка за неделю, а у другого за неделю было 5 показов, и собственник смог сам выбрать нанимателя. Есть разница, правда? Если Вы решили сдавать свою квартиру с помощью риэлтора, необходимо знать, как проконтролировать риэлтора и как отличить профессионала.

Этап третий. Заключение договора.

Многие считают, что заключение договора - это простая формальность. И подписывают, не глядя, нечто или не подписывают ничего вообще. Оба варианта плохи, и правильно составленный договор не только защищает права собственника квартиры, но и может явиться неплохим аргументом в спорных ситуациях с нанимателями. А вот устные договоренности имеют обыкновение забываться или трактоваться каждой стороной по-разному.

Этап четвертый. Отношения с нанимателями и их завершение.

Договор подписан - наниматели въехали - можно расслабиться. Увы, иногда все самое интересное только начинается. Неоплаченные счета, просрочки с внесением арендной платы, решение вопросов ремонта, причинение ущерба квартиры, - вот далеко не полный список проблем, с которыми Вы можете столкнуться в течение периода аренды. Потери могут быть сравнимыми с годовой арендной платой. И тут главное правильно завершить Ваши отношения с нанимателями, обезопасив себя от претензий с их стороны.

Этап пятый. Налоги, регистрация жильцов, страховка.

Если Вы сдаете квартиру в аренду, то рано или поздно у Вас возникнут вопросы. Про налоги (в настоящий момент есть три варианта), надо ли страховать квартиру и где, надо ли регистрировать жильцов. Незнание и невыполнение тех или иных законов не освободит Вас от претензий контролирующих органов и ответственности. Поверьте, лучше знать о них заранее.

Как видите, сдача квартиры в аренду порой может повлечь за собой множество неприятностей, если заранее не знать обо всех подводных камнях, которые могут встретиться на каждом этапе.