Ошибки при инвестировании в рентную недвижимость.

Ошибка №1. Все дело в отношении.

Это бизнес. В данном сегменте очень много непрофессиональных инвесторов, которые рассматривают вложение в недвижимость как пассивный доход, а не как некий бизнес. Поэтому, если вы в настоящий момент только собираетесь инвестировать в квартиру или в какую-то нежилую недвижимость, то в первую очередь спросите себя, готовы ли вы заниматься бизнесом?

Я помню, когда я начинала в 2007 году, моя тогда еще будущая свекровь, которая имела некий опыт сдачи квартиры в аренду, говорила мне: «Катя – это бизнес». Я ей не верила, думала, ну что там такого, сдал квартиру – получай себе доход. Но сейчас я могу сказать, что если ты не уделяешь этому достаточно времени и сил, то доход будет в лучшем случае средненький, а в худшем, если совсем не повезет, никакой. Поэтому надо настроиться на то, что это бизнес и подходить к этому, как к бизнесу.

Спросите себя, есть ли у вас время:

• искать и готовить объект к сдаче в аренду;
• заниматься поиском и выбором нанимателей;
• регулярно контролировать оплату и состояние квартиры;
• уделять время, чтобы следить за изменениями на рынке и законодательством.

Мои клиенты жалуются, что квартиру им вернули в ненадлежащем состоянии, с огромным долгом за коммуналку, были дикие проблемы с соседями и прочее. Если начинаешь разбираться, то проблема в том, что у людей не было достаточно времени этим заниматься, ну и, соответственно, через полгода они получили квартиру под ремонт, с долгами и прочее.

Если у вас объективно нет времени на это, не входите в этот бизнес.

Далее. Если у вас есть желание и способности, готовы ли вы вникать в тонкости процесса? Потому что, как во всяком бизнесе, на аутсорсинг скорей всего не удастся это отдать, а если удастся, то на это уйдет значительная часть вашего дохода.

Готовы ли Вы подбирать оптимальное решение, подбирать специалистов, например, электрика, сантехника. Что-то придется делать самому.

Вы должны объективно оценивать свои выгоды от данного бизнеса. Почему? Я часто встречаю, что люди эмоционально подходят к этому процессу: «Ой, они такие хорошие люди, я сдала им подешевле». Или наоборот: «У меня такая роскошная квартира, она должна стоить столько-то». Несмотря на то, что по рынку она стоит гораздо дешевле.

Должен быть жесткий подход к процессу. Я, например, являясь мамой с двумя детьми, не сдаю квартиры людям с детьми. Не потому, что я не люблю детей, а просто потому что меня не умилит рисунок на обоях от моих арендаторов. И это для меня станет дополнительной затратой на ремонт, причем понятно, что в своей квартире мои дети рисуют где хотят. Но при этом у меня квартира с хорошим ремонтом и я очень тщательно отношусь к выбору нанимателя.

Третья составляющая этого бизнеса – работа с людьми. Когда мы инвестируем в акции, облигации – мы в основном работаем с цифрами. Когда мы работаем с депозитами, мы тоже работаем с цифрами, ну плюс-минус нам надо поговорить с операционистом в банке. Если очень не повезло – с начальником отдела.

Тут вам непосредственно придется работать с людьми, с которыми у вас сразу потенциально конфликт интересов. Ваши наниматели хотят снять подешевле, получить лучшие условия. Вы хотите сдать подороже, получить лучшие условия для себя. Вы должны быть готовы, что вам придется разрешать конфликтные ситуации и преодолевать некое негативное общественное мнение.

Поясню, что я имею в виду. Многие наниматели смотрят на владельцев квартир, как на «богатых» людей, для которых доход от сдачи квартиры в аренду не является критичным. Поэтому им должны пойти на уступки.

Второй момент, который может быть. Мои знакомые, например, часто мне говорят: «Какой дурак у тебя за такую цену снимает квартиру? Можно в два раза дешевле снять».

Я часто встречала такую ситуацию. На московском рынке сейчас сложилась ситуация, что для жилья эконом-класса услуги риэлтора от собственника оплачивает наниматель. Но при этом риэлтор работает на собственника. И я слышала такое мнение: «Да вы над людьми издеваетесь! Они находятся в неудобном положении и вынуждены снимать квартиру, а вы еще заставляете оплачивать их услуги риэлтора, который, по сути, оказывает услугу вам». С другой стороны, ничего личного, просто бизнес. Если я буду оплачивать услуги риэлтора, тем самым я буду понижать свой доход. Если такая система принята на рынке, то я не вижу оснований делать по-другому. Но часто людям сложно справиться со своими эмоциями.

Если Вы не готовы ругаться с людьми, идти на какие-то уступки, которые противоречат вашим интересам, то не связывайтесь.

Часто я встречаю такую ситуацию, когда люди сдают квартиры ниже рынка, очень сильно идут на уступки нанимателям, и при этом говорят: «Ну, мне жалко, мне они нравятся». Бывает и обратная ситуация. У меня один анекдотический случай был. Стал у меня снимать квартиру один молодой парень. Почему он съехал с предыдущей квартиры? Потому что хозяйка его склоняла к женитьбе на ее дочери. Он был мальчик скромный, но жениться не планировал, девушка ему не нравилась. Арендодатель не смогла оценить свою выгоду, при таком отношении она потеряла доход.

Если вы примете, что рентный доход – это не пассивный доход, а бизнес, то все станет на свои места! Покупая квартиру, вы говорите: «Я готов заниматься бизнесом!». Да, не 8 часов в день, 40 часов в неделю, но бизнесом.

Ошибка №2. Проблемы с математикой. Оцениваем доходность ДО покупки

Часто люди руководствуются эмоциями, а не цифрами. Оценим доходность квартиры.

Считаем полную стоимость покупки:

• за сколько вы ее купили;
• накладные расходы (услуги риэлтора, оценку, если вы заказывали, и прочее);
• ремонт и обстановка.

Учтем периодические затраты:

• коммунальные платежи (как правило, постоянные платит собственник, переменные (воду, электричество) – наниматель);
• налоги, страховку;
• услуги риэлтора, управляющей компании;
• ваше время (если квартира в другом городе, то это проезд, плюс отпуск, который вы тратите, чтобы туда съездить);
• простои;
• текущие ремонты и вложения в обстановку;
• ущерб объекту и соседям.

Многие наниматели могут оставить квартиру далеко не в первозданном виде, и это будет гораздо больше, чем стоимость залога. Пример расчета. Возьмем средний вариант − однушку в Москве.

Полная стоимость покупки:

• цена − 5 млн. руб.;
• 150 тыс. руб. комиссия риэлтора, 50 тыс. – накладные расходы (аренда банковской ячейки и прочее);
• 500 тыс. – ремонт и обстановка.

ИТОГО: 5 700 тыс.

Периодические затраты:

• постоянные коммунальные платежи – 3,5 тыс. в месяц, на год – 42 тыс.;
• налоги: 308 тыс.*13%=40,4 тыс.,
• страховка - 20 тыс. в год;
• затрат по 5 пункту нет, управляемся сами;
• простой – 1 месяц в год;
• текущие ремонты и вложения в обстановку – 20 тыс. в год (подмазать, подкрасить, что-то поменять и обновить). Ремонт в рамках естественного износа квартиры.

Сдаем мы за 28 тыс., арендные платежи – 308 тыс. в год. Вычитаем затраты и получаем доходность: 3,2%.

Если же посчитать этот же вариант по самому крутому сценарию (купили за 5 млн., сдали за 30 тыс., простоев нет, коммунальные 3,5, налоги не платим, риэлтора нет, в ремонт не вкладывались, жестко контролируем нанимателей, ущерба нет), доходность 6,36%.

Нет эмоциям, да цифрам!

Что я часто встречаю. Людей спрашиваешь:

Считаем коммуналку, простой, в итоге получаем 3%. Но люди уверены, что у них 7%.

Поэтому прежде чем купить какой-то объект, сядьте, подумайте, соберите данные и посчитайте доходность. Хотите ли вы в это дальше вкладываться или нет?

Ошибка №3. Муки выбора (не всякий объект – инвестиция). Отправная точка – кто ваш клиент?

Не всякий объект недвижимости – это инвестиция. Со всех сторон реклама – «Недвижимость – лучшая инвестиция». Ничего подобного. Инвестиция – это то, что приносит вам доход. То, что приносит вам только головную боль – не инвестиция. Поэтому, прежде чем покупать какой-нибудь объект, подумайте, кому вы будете его сдавать. От кого будет спрос?

Часто собственники переоценивают преимущества объекта. К примеру, однушка недалеко от парка, но далеко от метро. Кому интересен такой вариант? Работающему человеку, который приходит домой поспать, парк не нужен. Он в выходные может доехать до парка. А семье с детьми, которым нужен парк, при прочих равных нужна двушка или трешка.

Кому вы хотите сдавать? Семье славян без детей и животных, офисным сотрудникам. Кто готов будет работать с вами? Двое студентов из Китая. От китайцев будет запах, который может не понравится вашим соседям. Кому подходит данная квартира – однокомнатная с маленькой кухней? И лифта нет. На семью с детьми не подойдет.

Что с конкуренцией? Не строится ли рядом новостройка, в которой, по сложившейся в Москве традиции 50% квартир будут инвестиционными. Они сильно понизят цену вашей квартиры, когда все вместе радостно выйдут на рынок. При прочих равных старый жилой фонд проигрывает новостройкам (там лучше планировка, приличнее подъезд и т.п.).

Плохо, если квартира далеко от метро и есть проблема с парковкой. Люди с машиной предпочтут, чтобы эта проблема была решена. Ваш вариант не будет им интересен.

Руководствуйтесь цифрами, а не эмоциями!

Надо попытаться убрать субъективные впечатления:

• (не)нравится район/дом, потому что вы в таком живете;
• (не)нравится ремонт в квартире (аналоги значительно дороже/дешевле);
• «эксперты»/риэлторы/хозяева квартиры обещают высокую доходность (особенно с рискованными вариантами);
• активно рекламируют;
• покупка у знакомых / неудобно отказать.

Часто встречаю: люди живут на Юго-Западе, обожают свой район. Для них Выхино – это фу, Печатники – тоже фу. И вообще они живут в трешке, и однушка – это фу, места мало развернуться. Надо не путать туризм с иммиграцией. Вы в этой квартире не сами будете жить, а собираетесь сдавать определенному сегменту. Квартира в Печатниках для аренды может быть гораздо более выгодной клиенту, чем ваша текущая квартира, потому что трешки − часто неликвид.

Обратная ситуация. Люди просто обожают свой район, они сделали евроремонт в хрущевке. Они видят те «преимущества», которые не видят наниматели, поскольку это не их квартира.

При покупке квартиры старайтесь абстрагироваться от того, нравится ли вам ремонт. Часто бывает такая ситуация, заходишь в квартиру – она убитая вусмерть. Я так покупала одну квартиру, ее неудачно сдали в аренду, пока оформлялось наследство. Квартира стоила дешевле рынка. От нее все отворачивались, но, если посчитать затраты на бюджетный ремонт, то дельта покрывает и его, и ваше беспокойство.

Собственники часто склонны преувеличивать значение своего ремонта. Они его сделали, вложили душу, эксклюзивные материалы, а теперь хотят все это вложить в стоимость квартиры. При продаже квартиры ремонт почти ничего не стоит, разве что это квартира быстрее уйдет, чем квартира убитая.

Не верьте словам «экспертов», знакомым и навязчивой рекламе. Если «эксперты», хозяева квартиры обещают вам высокую доходность, даже приводят живого нанимателя, который снимает выше рынка и обещает продолжать это делать, помните, не исключен вариант сговора. Даже если нет, завтра у нанимателя ситуация может поменяться. Посмотрите, сколько этот вариант стоит по рынку. Особенно рекомендую осторожно относиться к рискованным вариантам. Когда вам продают квартиру под переделку в нежилье или под перепланировку под студию.

Нужно насторожиться, если квартиру очень-очень активно рекламируют. Как правило, количество рекламы обратно пропорционально ликвидности квартиры. Покупка у знакомых, неудобно отказать. Чистая квартира, чистые документы, можно сэкономить на риэлторе. Знакомые вольно или невольно стараются продать по повышенной цене.

Новостройка в Подмосковье или в Новой Москве:

• предложения превышают спрос;
• плохая транспортная доступность;
• риск долгостроя;
• большое количество предложений по аренде после ввода в эксплуатацию;
• вложения в ремонт и обстановку.

Основной девиз Новой Москвы и Подмосковья – надо очень тщательно выбирать. Здесь вероятность натолкнуться на неликвид гораздо больше, чем в Старой Москве, просто за счет того, что очень много предложений и гораздо меньший порог входа, соответственно, больше желающих туда войти.

В текущей экономической ситуации есть большой риск долгостроя. Ваши деньги будут надолго заморожены. Если и сможете продать, то с очень большим дисконтом.

Следуют учесть, что после ввода в эксплуатацию половина квартир будет сдаваться и, возможно, демпинговать по ценам.

Еще одна ошибка – купили на все, денег на ремонт нет. В голом бетоне никто жить не хочет. То ли берем кредит под 20%, то ли копим на ремонт, а столь долгожданная квартира простаивает.

Апартаменты:

• дешевле на входе, чем квартира;
• риск долгостроя;
• большое количество предложений по аренде после ввода в эксплуатацию;
• вложения в ремонт;
• высокие налоги с тенденцией к повышению;
• потенциально высокие платежи.

Выбирать и считать. У строящихся апартаментов риски те же, что и у новостроек. Высокие налоги с тенденцией к повышению, поскольку это нежилое помещение. Потенциально высокие коммунальные платежи, они не регламентируются законодательством, как в жилой недвижимости. Поэтому вам управляющая компания чисто теоретически может любую цену выставить. А поменять УК не так-то просто. У застройщика бесполезно спрашивать, сколько у него коммуналка будет, они любят эту стоимость занижать. Попытайтесь узнать, сколько коммуналка в уже сданных апартаментах от данной компании, чтобы иметь хотя бы примерный ориентир по доходности. Коммуналка может быть и 10 тыс.

«Рискованные» проекты:

• под какой-то объект рядом, который должен построиться в будущем и увеличить спрос (например, БЦ, метро)
• перевод из жилого в нежилое;
• сдача под бизнес;
• разделение на студии;
• сдача покомнатно;
• сдача посуточно (в управление на посуточную аренду).

Не ввязываться без опыта. У нас очень любят рекламировать квартиры «5 минут от метро». Как правило, от строящегося метро, к 2030 году. А если посмотреть трассировку, окажется, что станцию перенесли уже в вообще другое место. Но реклама идет, и часть стоимости будущего метро уже заложили в цену.

Сейчас активно говорят про разделение на студии, что можно нереальный доход получить, сделать доходные дома и прочее. Люди, которые это рекламируют, хорошо зарабатывают на том, что они продали вам эту идею. А что вы потом будете с этим делать, сможете ли это сдать в принципе за эту цену, это большой вопрос.

Моя рекомендация для людей, которые никогда не занимались арендой, не входите в такие рискованные проекты, покупайте что-то понятное.

Ошибка №4 Инвестиции в кредит.

Проблемы:

• Переплата (см. ошибку №2)
• Накладные расходы
• Сложности при продаже
• Сложности при сдаче в аренду
• Сложности при перепланировке.

Продать будет непросто. Часто встречала такую ситуацию. Есть у человека, например, 2 млн. рублей, на квартиру не хватает. Он думает, куда бы деть эти деньги, и ему советуют: «Возьми кредит, купи на него квартиру». Он идет, берет кредит, а это дополнительные накладные расходы на оценку квартиры, страховку и т.п., связанные с тем, что квартира берется в кредит. Квартира оказывается заложенной в банке. Если ему вдруг захочется или придется ее продать, то она будет менее привлекательной, чем свободная квартира. При прочих равных ее купят только с пониженной стоимостью. Плюс это должен быть покупатель со свободными деньгами, либо покупатель, который готов взять в кредит именно в этом банке. И куча других сложностей. Люди часто говорят: «Кредитную не хочу.» Не хотят вникать в тонкости.

Сложности при сдаче в аренду. Некоторые банки прямо в договорах прописывают, что квартиру нельзя сдавать в аренду. Другие разрешают аренду только с их согласия. Вам придется ждать их одобрения на очередном кредитном комитете.

Можно не говорить, что вы сдаете квартиру в аренду. Но если банк каким-то образом об этом узнает, например, обиженные наниматели об этом ему расскажут, это может привести к тому, что банк потребует досрочно выплатить весь кредит.

Сложности при перепланировке. Вы должны у банка спрашивать разрешение.

Свою первую кредитную квартиру я купила в ипотеку. Там была перепланировка, которая подлежала согласованию, но не была согласована. Банк мне дал полгода, чтобы я согласовала перепланировку, либо 9 месяцев, чтобы я вернула все, как было. Когда я пришла в Мосжилинспекцию, они увидели, что квартира в залоге в банке и говорят:

Такие варианты могут быть с кредитной квартирой, и это стоит учитывать.

Оценим денежный поток в конкретных цифрах:

Пример расчета инвестиций в кредит.

• Цена покупки квартиры: 5 млн. руб.
• Арендные платежи: 28 тыс.*11 мес. = 308 тыс.

Первоначальные затраты:

• стоимость покупки (первый взнос и накладные расходы) – 1,2 млн.;
• ремонт и обстановка – 500 тыс.

Периодические затраты:

• выплаты по кредиту под 12% на 15 лет: 48тыс.*12=576 тыс.
• коммунальные платежи: 3,5*12=42 тыс.
• налоги: 308 тыс.*13%=40,04 тыс.
• страховка 20 тыс. в год
• риэлтор, управляющая компания, ваше время – нет
• простой – 1 месяц в год
• текущий ремонт и вложения в обстановку – 20 тыс.
• ущерб (объекту, соседям) - нет

ИТОГО – убыток -390 тыс. На ближайшие 15 лет говорить о доходности не имеет смысла.

Рассмотрим идеальный вариант:

Арендные платежи: 30 тыс.*12 мес. = 360 тыс.

Первоначальные затраты:

• стоимость покупки (первый взнос и накладные расходы) – 1 млн.;
• ремонт и обстановка – нет затрат

Периодические затраты:

• выплаты по кредиту 12% 15 лет 48тыс.*12=576 тыс.
• коммунальные платежи – 3,5*12=42 тыс.
• налоги не платим,
• страховка 20 тыс. в год
• риэлтор, управляющая компания, ваше время – нет
• простоя нет.
• текущий ремонт и вложения в обстановку – нет.
• ущерб (объекту, соседям) - нет

ИТОГО – убыток -258 тыс.

При самом лучшем раскладе (простоев нет) у вас исходящий поток -258 тыс. на ближайшие 15 лет. Плюс описанные выше проблемы с продажей, сдачей в аренду и перепланировкой.

Ошибка №5 Дорогая экономия при покупке.

Стоит иметь в виду, что «юридическая чистота квартиры» - это маркетинговый термин. Историю 90% квартир на вторичном рынке нельзя полностью проверить. Если наследство от мужчины, нельзя со 100% вероятностью утверждать, что у него не было детей на стороне, которые не объявятся, как ущемленные наследники. Нельзя, если у человека не стоит штамп в паспорте, утверждать, что он неженат и его вторая половина не придет и не заявит, что без ее согласия продали квартиру. Тот, у кого вы покупаете квартиру, может оказаться недееспособным. Люди, которые занимаются мошенничеством на рынке недвижимости, делают это профессионально.

Как снизить риски?

• найти опытного риэлтора;
• разобраться самому;
• застраховать титул (риск перехода права собственности).

Чем больше вы запросили документов и сделали проверок, тем проще будет подтвердить, что вы добросовестный покупатель.

Стоит потратить время на поиск хорошего риэлтора и специализирующегося юриста. Корпоративный юрист, сидящий в какой-то компании, знает не намного больше вас. После того, как вы этого специалиста нашли, надо оценить его загруженность и квалификацию. Даже суперриэлтор, если у него в подборе 20 квартир, не сможет уделять вам должное время, а перепоручит вас какому-нибудь стажеру.

Всегда в таких важных вопросах надо разбираться самому и контролировать (проверять). Опыт подсказывает, что даже у суперриэлтора бывают неудачные варианты, когда клиенты теряют деньги и имеют большие проблемы. Тут как со своим здоровьем, не доверяй врачу, обойди трех и почитай в интернете.

Можно застраховать титул в нормальной компании. Выбор не так велик, не все страховые компании предлагают этот вариант в рамках комплексного и ипотечного страхования. Надо внимательно читать правила страхования, поскольку там может обнаружиться чудное. Были случаи, когда люди теряли квартиру, титул был застрахован, но компания, ссылаясь на правила, не выплачивала им компенсацию.

Не спешите с покупкой! Выделите достаточно времени, подумайте со всех сторон. Подумайте о цене, изучите другие предложения на рынке, документы, аргументы риэлтора, посчитайте, сколько надо будет вложить в ремонт. И только после этого покупайте.

Ошибка №6. Ремонт и обстановка не подходят под класс квартиры.

Ремонт без дизайнерских изысков. Первая крайность – сделать роскошный ремонт в хрущевке. Это совершенно не нужно, вложения не отобьются. Для стандартных квартир лучше избегать дизайнерских изысков. Рассматривайте гостиничный вариант. В среднестатистической квартире дизайнерский ремонт не окупится.

Лучше без мебели, чем с хламом. Второй вариант, который я видела. Либо стараются сдать вообще без ремонта, либо с дачи, из гаража натаскивают хлам для сдачи. С такой мебелью у вас арендуют люди, которые больше ничего не могут снять. Либо под ремонт, но вы, как собственник, несете большие риски, чем ремонт для вас кончится. Лучше приведите квартиру в божеский вид сами с минимальными затратами.

Пример: Дешевые шкафчики из ИКЕА окупились за 3 месяца. Ремонт привлек более дорогих нанимателей. Наниматели со своей кухней не ездят, а минимальное количество шкафчиков на кухне хочется иметь.

Если затраты на ремонт 200 тыс., квартира сдается за 28 тыс., а будет за 30 тыс., срок окупаемости ремонта – 100 мес. (8,3 года)

Дорогой ремонт, как правило, не окупается, но потенциально увеличивает скорость сдачи квартиры и «качество» нанимателей.

Очень часто риэлторы, которые хотят побыстрее сдать вашу квартиру, убеждают вас сделать ремонт. Прежде чем сделать ремонт, считайте. Но помните, качество жизни повышается, все меньше желающих жить в убитой в хлам квартире и за это платить.

Оптимальное – не значит самое дешевое. Всегда думайте про оптимальный ремонт и обстановку, учитывая класс вашей квартиры (эконом, комфорт и т.п.). Например, дешевая сантехника быстро выходит из строя. Вы испортите свою квартиру, зальете соседей, это обернется вам большими потерями.

Стоимость, качество и сроки ремонта надо контролировать. Если отдать ремонт на откуп даже супербригаде, велика вероятность, что они сорвут сроки, выйдут из сметы и будет так себе качество.

Важно соблюсти баланс между «ремонтом своими силами и б/у обстановкой» и ремонтом силами бригады и все новое. Если можете сделать сами – делайте. Если плохо умеете, лучше в это не влезать, дороже выйдет.

Ремонт силами нанимателя – высокие риски. При кажущейся привлекательности варианта ремонта силами нанимателя, для собственника он несет высокие риски. Наниматели могут сделать под свой вкус, а не универсально, могут остановиться на середине ремонта и съехать. До этого квартира как то сдавалась, но если они обдерут все стены до бетона, то хочешь-не хочешь, придется вкладываться. Таких вариантов миллион. Могут сделать ремонт кое-как, потом придется все переделывать. В результате экономии никакой не получится.

Ошибка №7 Выбрать контрагентов и не обжечься.

Кто он, ваш наниматель? Когда вы выбираете нанимателя, подумайте, какие характеристики вы хотите иметь? Численность, состав семьи, национальность, пол, возраст, профессия, наличие детей, домашних животных. Курит ли он?

Оцените объективно, какая у вас квартира. Вы хотите сдать квартиру иностранцам, за которых платит компания, а у вас квартира на выселках. Иностранцы снимают квартиры в центре и к вам не поедут никогда.

Семья не захочет селиться в маленькой квартире.

С осторожностью сдавайте квартиру знакомым. Тут, как в бизнесе, кто-то предпочитает иметь дело с друзьями, а кто-то разводить бизнес и личную жизнь. Начнутся взаимные претензии, просьбы на уступки пойти и прочее. Поэтому данный вариант при всей кажущейся его привлекательности несет значительные риски.

Важно помнить! Наниматель гораздо лучше защищен законодательно, чем наймодатель. Об этом вы должны помнить, если дойдет дело до суда.

Наниматель может нанести ущерб гораздо больший, чем залоговый депозит. Если он убьет квартиру вусмерть и зальет соседей, никакой залоговый депозит не покроет ремонт. Фейс-контроль, ежемесячный контроль и договор – лучшие способы защиты.

Зачем нужен риэлтор. Второй контрагент вашей сделки – риэлтор. Я очень часто вижу, особенно в кризисные времена, когда все плохо сдается, колоссальный разброс цен. Например, две одинаковые квартиры сдаются риэлторами одна за 40 тыс., а другая за 33 тыс. Если считать, что стоимость квартиры 8 млн., то годовая доходность 6% и 4,95%. Даже если у более дорогой месяц простоя, получается – 5,5% и 4,95%.

Часто риэлторы любят завести плач Ярославны. Рынок упал, ничего не сдается, давайте понижать стоимость, иначе у вас будет простой, давайте посчитаем, сколько он будет стоить. Считайте и смотрите, что по рынку.

Бывает, что собственники переоценивают стоимость квартиры. Старайтесь абстрагироваться от того, что это ваша квартира, смотрите рынок. Оценивайте риэлтора, что он вам говорит, насколько он подкован и опытен, за сколько он готов сдать и сдает, сколько у него показов происходит. Посмотрите, какую он рекламу дает, какие фотографии и описание. По этому можно хорошо увидеть, насколько ваш риэлтор профессионален. 90% риэлторов на рынке аренды непрофессиональны.

Что может сделать профессиональный риэлтор:

• существенно сэкономит время на показах и переговорах;
• качественно прорекламирует, укажет реальные конкурентные преимущества;
• проведет переговоры, сэкономит нервы;
• проконсультирует по ключевым вопросам (юридические особенности законодательтсва, цена, ремонт, состав нанимателей);
• задаст неудобные вопросы
• предложит сопутствующие услуги.

Вам не будут звонить непонятные личности в непонятное время. Риэлтор сможет организовать уборку в вашей квартире, если все плохо, встретиться с арендатором на нейтральной территории, если вы в данный момент не можете подъехать.

Непрофессиональный риэлтор может:

• снизить цену;
• увеличить время простоя (набрал кучу квартир и не отвечает на звонки);
• навязать невыгодные условия.

Если Вы решаете сдавать квартиру с риэлтором, надо потратить значительное время, чтобы выбрать, и контролировать. У меня был хороший риэлтор, который замечательно все сдавал, но в какой-то момент у него оказалось слишком много квартир на руках, и он моей квартире не смог уделить должного времени. У меня она сколько-то времени показывалась, пока не съехали наниматели, и я стала понимать, что квартиру он не сдаст без простоя. Надо спрашивать, сколько у него показов было, смотреть, какую рекламу он поставил, приходил ли он вообще на показы. Если вам удалось найти алмаз на рынке риэлторского искусства, то, я считаю, пользы гораздо больше, чем потенциальных проблем.

Ошибка №8. Бюрократические нюансы – знать и понимать.

Если вы связались со сдачей квартиры в аренду, вам нужно учитывать бюрократические нюансы.

Договор. Вам надо разобраться, какой договор заключать, краткосрочный или долгосрочный. В чем особые риски безвозмездного договора аренды. Его часто заключают, как уход от налогов, я вижу больше рисков, чем преимуществ.

Шаблон из интернета не рекомендую скачивать. Надо самому разобраться в условиях, понять, что прописывать в договоре.

Регистрация/прописка. Какие для вас реально последствия, какое сейчас законодательство, надо/не надо регистрировать, как люди уходят от регистрации и чем это грозит.

Бывают «особо умные» наниматели, которые просят их прописать. Этого я делать крайне не рекомендую.

Налоги – 13%, 6% у ИП и патент. Надо разбираться, что вам выгоднее, готовы ли вы с этим возиться. И вообще, будете ли вы платить налоги.

ЖКУ и прочие вопросы. Отключить радиоточку, вовремя подавать показания счетчиков, либо самим, либо контролировать нанимателей, отключить городской телефон, как минимум, межгород, интернет, если он на вас записан.

Пример по налогам на основании 2015 года.

Квартира 30 тыс. в месяц, до 50 кв.м. СЗАО

	НДФЛ	ИП	Патент
Налоги	46 800*	22 861	54 261
Годовой доход после налогов	313 200	337 139	305 739

* не включен налог на имущество

Разница 31 400 больше месячной арендной платы.

Ошибка №9. Без страховки.

Подумайте, стоит ли страховать, и, если страховать, то где, от каких рисков, на какую сумму. Во всем этом надо детально разбираться.

Пример. Квартира на 12 этаже. Сорвало вентиль с крана, и горячая вода залила все квартиры ниже. Общий ущерб соседям – 600 тыс. руб. Без учета стоимости ремонта в квартире, если считать, что квартира сдавалась за 30 тыс., это 20 месяцев аренды.

Если страховать.

• Страховую компанию надо тщательно выбирать.
• Читать правила страхования и выбирать риски.
• Правильно оценивать страховую сумму.

Страховка в непонятной компании с неправильно выбранными условиями – это просто бумажка.

Ошибка №10. Нелегкий выход.

До покупки квартиры подумайте о том, как вы ее будете продавать, если вам вдруг это понадобится. При входе в любую инвестицию надо думать о выходе. Квартира – актив низколиквидный. Если вы ее собираетесь продавать в Москве с помощью риэлтора, то это стоит значительных денег.

Подумайте:

• если вы берете отличную квартиру под сдачу в аренду на первом этаже, ее будет сложно продать (дисконт до 10-15%);
• если у вас кредитное обременение;
• если у вас дети – собственники в квартире, например, вы ее купили с использованием материнского капитала (вам придется их куда-то выписывать и наделять долями. С маткапиталом тоже не все захотят у вас квартиру купить, только с дисконтом.
• что планируется рядом строить.

Изучайте все, что вы можете оценить на стадии покупки квартиры. Подумайте о налоговых вопросах, особенно если вы используете «налоговую оптимизацию». К примеру, указываете в договоре купли-продажи миллион, подумайте, какой вы налог заплатите при продаже.

Пример: Если с момента покупки не прошло 3 года (а с 2016 года – 5 лет), то вы заплатите налог 13% от прибыли плюс расходы на риэлтора. Если Вы продаете квартиру по такой же цене, по которой покупали, вы налог не платите. Но если вы купили квартиру за миллион или получили бесплатно в наследство, то налог составит внушительную сумму.