Недвижимость или фондовый рынок. Что лучше?

Сегодня я хочу поговорить про инвестирование на фондовом рынке и сравнить его «в общем» с инвестированием в недвижимость (я думаю, самый популярный после долларов объект инвестиций).

Будем оценивать по нескольким критериям:

Порог входа

Открыть брокерский счет на российской бирже можно от 1 тысячи рублей (или даже меньше), на американской бирже от 10 тысяч долларов (т.е. 600 тысяч рублей). Купить квартиру, наверное, от 1 млн. рублей, в зависимости от региона.

Получается, что порог входа на фондовый рынок значительно меньше.

Ликвидность

Это показатель того, как быстро Вы можете продать актив. Продать акцию или облигацию на бирже можно в течение рабочего дня. Продажа квартиры в текущих условиях занимает не меньше полугода, если по рыночной стоимости, а не с дисконтом.

При этом продажа недвижимости скорее всего будет связана с дополнительными затратами на услуги риэлторов, либо Вам самостоятельно придется показывать квартиру, отвечать на звонки, разбираться в юридических тонкостях, присутствовать на сделке. Вы потратите очень много времени, а мы помним, что время – это деньги. Попробуйте посчитать, сколько стоит час вашего времени и учтите эту сумму как издержки.

И тут выигрывает фондовый рынок.

Возможность продать «кусочек»

Если Вам неожиданно понадобились деньги, то Вы можете продать акций или облигаций хоть на 1000 рублей. Продать же отдельно 1 квадратный метр инвестиционной квартиры Вы вряд ли сможете.

И снова фондовый рынок побеждает.

Диверсификация − «наше все»

Портфель можно составить из различных акций и облигаций. Если Вы на 1% портфеля купили, например, ЮКОС или Lehman Brothers, то Вам, конечно же, будет неприятно, но это не скажется значительно на общей оценке Вашего портфеля. На ту сумму, которую Вы заплатите за одну квартиру, можно купить акции 500 разных компаний.

От 10 тысяч долларов Вы можете купить активы за границей (причем вход в отдельную акцию или фонд акций будет от 50-100 долларов), поэтому можно построить очень диверсифицированный портфель. Вы можете выйти на американскую биржу через местного брокера, при этом совершенно не зависеть от ситуации, которая происходит в стране. Можете сами себе составить портфель «настоящего американского пенсионера», который в большинстве случаев будет состоять из ETF (биржевых фондов), абсолютно все те же биржевые фонды доступны и россиянам.

А вот представьте − Вы купили квартиру, под окнами которой проложили автостраду, как произошло, например, на Соколе. Цена такой квартиры обязательно пойдет вниз. Соответственно, если Вы ошиблись с выбором квартиры, то вложили все средства в свой персональный «Юкос».

И опять выигрывает фондовый рынок.

Доходность и время

Доход от аренды квартиры в Москве дает в среднем 4-5% годовых, а цены на сами квартиры последние несколько лет падают. При этом Вам придется общаться с арендаторами, следить за оплатами, ремонтом, состоянием квартиры, у Вас неизменно будут простои и какие-то допрасходы. И самое главное, на все это требуется время. Потому что если не следить, то результаты могут оказаться «так себе»: убитая квартира, выселение арендаторов с милицией и прочие интересные истории, которые в конечном итоге снизят Вашу и без того скромную доходность.

На мой взгляд, покупка и продажа акций требует значительно меньше времени (а самое главное, нервов), если не пытаться активно спекулировать, а совершать несколько сделок в месяц, или еще лучше в год.

Если говорить про доходность, то даже депозит даст Вам бОльшую доходность при меньших нервах по сравнению с недвижимостью. Правда, у депозита есть такой недостаток, что его «тело» обесценивается от инфляции. В теории стоимость квартиры на долгосрочной перспективе должна расти примерно с инфляцией, однако, это только в теории. Есть еще такой фактор как баланс спроса и предложения. Например, в Москве цены на недвижимость не спешат подтягиваться за инфляцией, а скорее идут в обратном направлении.

А теперь оценим доходность акций. К примеру, дивидендная доходность акций Газпрома в 2017 году (соотношения дивидендов к цене акции) 6%, МГТС или Россети 18%.  Неплохо,  особенно по сравнению с 4-5% от квартиры. При этом акций можно купить много разных и результат может получиться значительно лучше, чем от вложений в недвижимость, и ошибки с неправильным выбором не так страшны.

И тут опять выигрывает фондовый рынок.

Только в одном проигрывает фондовый рынок недвижимости. Мы привыкли считать, что недвижимость – это актив, это надежно, а вот фондовый рынок – это казино. Но с моей точки зрения это не более чем стереотип.