katerina@baeva.finance
+7 (929) 668-58-98
soxic6
 

Записаться на консультацию

Желаемый формат

подписаться на рассылку
'Условия и положения'
Фильтр по темам

Недвижимость или фондовый рынок. Что лучше?

Недвижимость или фондовый рынок. Что лучше?

Недвижимость или фондовый рынок. Что лучше?

Фанерный силуэт дома и пачка денег лежат на столе

Сегодня я хочу поговорить про инвестирование на фондовом рынке и сравнить его «в общем» с инвестированием в недвижимость (я думаю, самый популярный после долларов объект инвестиций).

Будем оценивать по нескольким критериям:

Порог входа

Открыть брокерский счет на российской бирже можно от 1 тысячи рублей (или даже меньше), на американской бирже от 10 тысяч долларов (т.е. 600 тысяч рублей). Купить квартиру, наверное, от 1 млн. рублей, в зависимости от региона.

Получается, что порог входа на фондовый рынок значительно меньше.

Ликвидность

Это показатель того, как быстро Вы можете продать актив. Продать акцию или облигацию на бирже можно в течение рабочего дня. Продажа квартиры в текущих условиях занимает не меньше полугода, если по рыночной стоимости, а не с дисконтом.

При этом продажа недвижимости скорее всего будет связана с дополнительными затратами на услуги риэлторов, либо Вам самостоятельно придется показывать квартиру, отвечать на звонки, разбираться в юридических тонкостях, присутствовать на сделке. Вы потратите очень много времени, а мы помним, что время – это деньги. Попробуйте посчитать, сколько стоит час вашего времени и учтите эту сумму как издержки.

И тут выигрывает фондовый рынок.

Возможность продать «кусочек»

Если Вам неожиданно понадобились деньги, то Вы можете продать акций или облигаций хоть на 1000 рублей. Продать же отдельно 1 квадратный метр инвестиционной квартиры Вы вряд ли сможете.

И снова фондовый рынок побеждает.

Диверсификация − «наше все»

Портфель можно составить из различных акций и облигаций. Если Вы на 1% портфеля купили, например, ЮКОС или Lehman Brothers, то Вам, конечно же, будет неприятно, но это не скажется значительно на общей оценке Вашего портфеля. На ту сумму, которую Вы заплатите за одну квартиру, можно купить акции 500 разных компаний.

От 10 тысяч долларов Вы можете купить активы за границей (причем вход в отдельную акцию или фонд акций будет от 50-100 долларов), поэтому можно построить очень диверсифицированный портфель. Вы можете выйти на американскую биржу через местного брокера, при этом совершенно не зависеть от ситуации, которая происходит в стране. Можете сами себе составить портфель «настоящего американского пенсионера», который в большинстве случаев будет состоять из ETF (биржевых фондов), абсолютно все те же биржевые фонды доступны и россиянам.

Нарисованный инвестор раскладывает деньги по разным корзинам

А вот представьте − Вы купили квартиру, под окнами которой проложили автостраду, как произошло, например, на Соколе. Цена такой квартиры обязательно пойдет вниз. Соответственно, если Вы ошиблись с выбором квартиры, то вложили все средства в свой персональный «Юкос».

И опять выигрывает фондовый рынок.

Доходность и время

Доход от аренды квартиры в Москве дает в среднем 4-5% годовых, а цены на сами квартиры последние несколько лет падают. При этом Вам придется общаться с арендаторами, следить за оплатами, ремонтом, состоянием квартиры, у Вас неизменно будут простои и какие-то допрасходы. И самое главное, на все это требуется время. Потому что если не следить, то результаты могут оказаться «так себе»: убитая квартира, выселение арендаторов с милицией и прочие интересные истории, которые в конечном итоге снизят Вашу и без того скромную доходность.

На мой взгляд, покупка и продажа акций требует значительно меньше времени (а самое главное, нервов), если не пытаться активно спекулировать, а совершать несколько сделок в месяц, или еще лучше в год.

Если говорить про доходность, то даже депозит даст Вам бОльшую доходность при меньших нервах по сравнению с недвижимостью. Правда, у депозита есть такой недостаток, что его «тело» обесценивается от инфляции. В теории стоимость квартиры на долгосрочной перспективе должна расти примерно с инфляцией, однако, это только в теории. Есть еще такой фактор как баланс спроса и предложения. Например, в Москве цены на недвижимость не спешат подтягиваться за инфляцией, а скорее идут в обратном направлении.

А теперь оценим доходность акций. К примеру, дивидендная доходность акций Газпрома в 2017 году (соотношения дивидендов к цене акции) 6%, МГТС или Россети 18%.  Неплохо,  особенно по сравнению с 4-5% от квартиры. При этом акций можно купить много разных и результат может получиться значительно лучше, чем от вложений в недвижимость, и ошибки с неправильным выбором не так страшны.

И тут опять выигрывает фондовый рынок.

Только в одном проигрывает фондовый рынок недвижимости. Мы привыкли считать, что недвижимость – это актив, это надежно, а вот фондовый рынок – это казино. Но с моей точки зрения это не более чем стереотип.

  1. Комментарии (4)

  2. Добавить свои
This comment was minimized by the moderator on the site

С одной стороны я согласна в том, что недвижимость не совсем то вложение, которое даёт хороший и быстрый доход. Сдавать квартиры не так уж и просто, квартиранты могут попасться совсем уж неадекватные да и вообще мороки много. В этом отношении...

С одной стороны я согласна в том, что недвижимость не совсем то вложение, которое даёт хороший и быстрый доход. Сдавать квартиры не так уж и просто, квартиранты могут попасться совсем уж неадекватные да и вообще мороки много. В этом отношении депозиты выгоднее и проще, а доход уж точно не меньше. Вот только нестабильность в мире склоняет меня к мысли, что всё-таки в недвижимость вложиться куда безопаснее. К примеру, после прошлого дефолта мы купили гараж за 1000 долларов и продали его прошлым летом за 450 тысяч рублей, что в пересчёте на доллары по летнему курсу было 7500 долларов, то есть приумножили в 7,5 раз. Не думаю, что депозит принёс бы нам такую же прибыль. Кстати, примерно в то же время мы покупали и машину за 9,5 тысяч долларов, и сейчас она стоит в лучшем случае в два раза дешевле. Поэтому для долгосрочного вклада я выберу всё же недвижимость.

Подробнее
Антонина
This comment was minimized by the moderator on the site

После прошлого дефолта? В 1998 году - вроде с тех пор дефолтов небыло?
Насчет гаражей - это тема отдельная, в Москве например идет медленная но верная ликвидация самонастроенных гаражей из 90-х, поэтому в том месте где это происходит капитальные...

После прошлого дефолта? В 1998 году - вроде с тех пор дефолтов небыло?
Насчет гаражей - это тема отдельная, в Москве например идет медленная но верная ликвидация самонастроенных гаражей из 90-х, поэтому в том месте где это происходит капитальные гаражи могут подскочить в цене, по понятным причинам - те кто использовал самострой ищут нормальные варианты. Но тут надо владеть вопросом. То есть надо выбирать районы, прикидывать что будет, опережать конкурентов и так далее. Вобщем надо в этом вопросе реально разбираться.
Точно так же есть тема с покупкой квартир в домах под снос, покупка квартир на первых этажах и перевод в коммерческую недвижимость, однако это все далеко не пассивные инвестиции. Тут надо разбираться, вникать и инвестировать свое время.
Риски тоже на самом деле весьма материальные. Так например вы можете купить место на капитальной парковке в расчете на то, что гаражный кооператив по соседству скоро снесут, однако планы у местных властей могут поменяться. В итоге останетесь в мало кому нужной парковкой или будете ждать счастья несколько лет. Плюс проницательный застройщик может перехватить инициативу и построить рядом еще одну капитальную парковку. Вобщем вариантов потерять деньги тоже много.
Ну и что важно, что капитальная парковка например в Москве это скорее всего где то от 500 тыс рублей. Так что это минимальное вложение чтобы получить всего навсего один объект. Вобщем не думаю что этим стоит заниматься частному инвестору у которого нет миллиона долларов. Если он конечно не супер риэлтор и спекуляции недвижимость не являются его основным бизнесом в жизни.

Подробнее
Katerina Baeva
This comment was minimized by the moderator on the site

Если инвестор все же планирует заработать, хотя слабо себе представляю, на что он надеется в условиях нынешнего кризиса, то ему лучше всего подходит фондовый рынок. А вот если он планирует просто не потерять то, что у него есть, то недвижимость и...

Если инвестор все же планирует заработать, хотя слабо себе представляю, на что он надеется в условиях нынешнего кризиса, то ему лучше всего подходит фондовый рынок. А вот если он планирует просто не потерять то, что у него есть, то недвижимость и драгметаллы - это те возможности, которые при любых условиях и обстоятельствах позволяют сохранить большую часть своих вложений.

Подробнее
Иван
This comment was minimized by the moderator on the site

Ну начет кризиса февраля-марта 2020 то рынок уже со дна прибавил больше 25%.
Если говорить про драгметаллы то цена на золото достигла пика в 2011 году и сейчас, спустя 9 лет заметно ниже, не смотря на очень хороший рост за последний год.
Так что...

Ну начет кризиса февраля-марта 2020 то рынок уже со дна прибавил больше 25%.
Если говорить про драгметаллы то цена на золото достигла пика в 2011 году и сейчас, спустя 9 лет заметно ниже, не смотря на очень хороший рост за последний год.
Так что я к чему : универсальных ответов нет. Все виды инвестиций имеют плюсы и минусы. Включая наличные под подушкой.

Подробнее
Katerina Baeva
Здесь не опубликовано еще ни одного комментария

Оставьте свой комментарий

  1. Опубликовать комментарий как Гость.
Вложения (0 / 3)
Поделитесь своим местоположением