Рефинансирование ипотеки

Я недавно участвовала в съемке сюжета для Москва-24 про рефинансирование ипотеки. Поскольку тема вызвала большой отклик в соцсетях и вопросы в личку, то я решила написать отдельную статью в блог.

Последние два года ставки по ипотеке продолжают падать, и сейчас можно найти предложения ведущих банков по рефинансированию от 9% годовых. Если ипотека была взята до кризиса по ставкам 11-13%, то рефинансировать кредит однозначно стоит. Некоторое общее правило выгодности рефинансирования ипотеки, если ставка по текущему кредиту больше предложения по рефинансированию хотя бы на 1%.

Часто люди думают, что рефинансирование ипотеки будет связано с большими дополнительными расходами. На самом деле это не так. Для рефинансирования действительно придется собрать полный комплект документов для нового кредита, как и для первоначальной ипотеки, но основной комплект стоит недорого. Самый дорогой документ – оценка квартиры. Стоимость этой услуги в Москве составляет 3500 – 5000 рублей. Любой банк дает достаточно широкий выбор компаний, одобренных для проведения оценки квартиры, поэтому есть возможность выбрать ту, которая дешевле. Другие дополнительные затраты – это новая страховка квартиры и жизни, если этого требует новый банк. Нельзя перевести уже имеющиеся страховые договоры с одного банка на другой. Но поскольку за страховку все равно надо платить, то тут по сути мы говорим о том, что страховку в пользу нового банка мы заплатим раньше, чем через год, относительно начала действия старого договора страхования. На некоторое время получится перекрытие по страховке, когда договор в пользу первого банка еще будет действовать.  Когда весь процесс переоформления будет завершен, со страховой можно будет расторгнуть договор и попробовать вернуть часть страховой премии за неиспользованное время. По времени полный процесс рефинансирования может занять пару месяцев с учетом неторопливости банков.

Процесс рефинансирование состоит из двух этапов.

1. Сначала надо получить одобрение в качестве заемщика. Для этого надо предоставить в банк копию трудовой книжки, заверенную работодателем, а также свежую форму 2-нфдл. При этом на последнем месте работы, как правило, необходимо работать не меньше, чем полгода.
2. Получить одобрение объекта залога.

Для этого необходимо предоставить документы-основания на квартиру, как правило, это договор купли-продажи, выписка из домовой книги, экспликация и поэтажный план. Все эти документы в Москве можно заказать в МФЦ. Также надо будет предоставить отчет оценщика и до сделки застраховать квартиру, и, если этого требует банк и жизнь, в пользу банка. Если объект уже был одобрен одним банком, то скорее всего он без проблем еще раз пройдет одобрение. Однако тут надо иметь ввиду, что проблемы может создать излишне креативная перепланировка без надлежащих согласований.

В общем-то это все. Еще пара тонкостей. Сбербанк не рефинансируют кредиты, которые уже были рефинансированы, и не рефинансирует собственные ипотечные кредиты,  а также ставит минимальный порог по кредитам 1 млн. рублей. Подробно условия по рефинансированию различных банков можно найти на сайте banki.ru, а дальше уже более подробно изучать их на сайте банка. Рекомендую для начала изучить предложения следующих банков: Сбербанк, ВТБ(24), Газпромбанк.

Сколько же можно сэкономить, если говорить о цифрах?

Предположим, что сейчас имеется кредит на сумму 2,5 млн. рублей под 12% на 15 лет. Ежемесячно по такому кредиту выплачивается 30 тысяч рублей (30 004,20 рублей).

Если удастся рефинансировать кредит под 10%, то выплата составит 26 865,13 рублей в течение тех же 15 лет. При этом разница в переплате по кредиту за весь срок выплаты составит 565 тысяч рублей, т.е. более 20% первоначальной суммы кредита. Если же оставить такую же ежемесячную выплату в 30 тысяч рублей, но уменьшить срок с 15 лет до 11 лет, то переплата по кредиту сократится на 1098 тысяч рублей, т.е. 43% размера первоначального кредита. Надеюсь, я убедила в том, что кредит рефинансировать необходимо, не надо сомневаться.

Что выгоднее уменьшать, сумму или срок?

С точки зрения размера переплаты всегда выгоднее уменьшать срок кредита, а не суммы. Но если кредитная выплата тяжелая нагрузка для семьи и составляет более 30% от общего дохода, моя рекомендация − уменьшить суммы, чтобы не загонять себя в угол. Естественно, что при этом надо стремиться гасить кредит досрочно.

Если банк предлагает на выбор аннуитетные (равные в течение всего срока) или дифференцированные (вначале большие, а потом меньше) платежи, то выгоднее дифференцированные. Но тут опять надо смотреть на первоначальные платежи, если они объективно лягут тяжелым бременем на Ваш бюджет, то лучше выбрать аннуитетные.

По вопросам ипотеки я почти не консультирую на индивидуальных консультациях, потому что, на мой взгляд, в этом вопросе можно разобраться самостоятельно, может быть, с некоторой методологической поддержкой. Но кредиты, а также вопросы страховки очень подробно разбираются в марафоне по личным финансам. Всего его прошли более 600 человек. Формат марафона очень удобен. Каждый день Вы получаете на почту небольшой урок и простое задание, которое можно выполнить за 30 минут. Каждый день Вы держите в фокусе вопросы личных финансов и инвестиций. Если что-то непонятно, то всегда можно задать вопрос в закрытой группе в фб, т.е. по сути получить мою личную консультацию по Вашей ситуации и куда двигаться. Вопросы можно задавать в неограниченном количестве в течение 90 дней. Если перевести это в стоимость моих консультаций, то страшно подумать, сколько это должно стоить.