Куда вложить деньги. Мой первый опыт инвестирования.

Здравствуйте, меня зовут Катерина Баева. Я консультант по личным финансам и инвестициям, по инвестициям, а не по трейдингу и быстрой потере денег в азартных играх. Добро пожаловать на мой канал. Смотрите видео, подписывайтесь, ставьте лайки, не скупитесь, комментируйте!

Сегодня я хочу рассказать о своём первом опыте инвестирования и об одном из способов вложения денег.

Самый-самый первый сознательный опыт был вложениями в «Хопёр-инвест». Помните? «Хопёр-инвест» - отличная компания. «От других!». Я была вдохновлена успехом моего дяди с «МММ» и поэтому на свои скопленные карманные деньги попросила купить мне несколько акций «Хопёр-инвест». И некоторое время я радовалась росту стоимости, а потом они резко упали. И конечно, продать на пике я их не успела. Больше инвестициями в пирамиды я не увлекалась. Что и вам не советую делать, потому что по статистике большинство участников финансовых пирамид свои деньги теряют.

Более осознанный вариант вложения средств был уже значительно позже. Когда я начала работать и хорошо зарабатывать. Мне повезло: еще учась в университете, я попала в компанию Pricewaterhouse Coopers. Это крупнейшая аудиторская компания мира, клиентами которой в то время были Газпром, ТНК-BP, Сбербанк, Центробанк, Кока-Кола.

Компания платила очень неплохую зарплату даже начинающим сотрудникам и, что немаловажно, в долларах и полностью «белую». И вот благодаря этой большой белой зарплате можно было легко взять ипотеку. Поэтому все мои коллеги инвестировали в недвижимость, т.е. или уже купили квартиру в ипотеку или планировали в ближайшее время. Как говорится, все побежали, и я побежала.

Тогда, в 2007 году квартира в Москве казалась мне прекрасным объектом для инвестирования, ведь цены на объекты будут расти вечно, а рентный доход превратит меня в рантье.

Деньги на первоначальный взнос я заняла у родственников без процентов и с очень приблизительными сроками по возврату, взяла в ВТБ кредит на 130 тысяч долларов под 10,5% годовых на 15 лет. Выплаты по кредиту составили 1500 долларов в месяц. Купила большую однушку с прекрасной планировкой и ремонтом недалеко от метро, в новом доме за 190 тысяч долларов. Заплатила риэлтору 4 тысячи долларов и вложила где-то в 200 тысяч рублей в обстановку. Это был 2007 год, курс доллара 24 рубля, моя зарплата около 4-5 тысяч долларов, в зависимости от командировочных и переработок. Я легко сдала квартиру за 600 долларов с помощью риэлтора. Тогда однушки в среднем начинались от 500 долларов аренды в месяц. Считала себя суперуспешным инвестором и уже считала свою выгоду от роста стоимости моей квартиры.

Глупость, конечно, не учитывая налоги и коммунальные расходы, без простоев, при полной загрузке квартиры рентный доход составлял 3,7% годовых, а платила я кредит по ставке 10,5% годовых и ещё несла валютные риски. Это пока всё измерялось в долларах. Но я же ещё ждала прибыли от роста квартиры. Я достаточно легко, за счёт досрочного погашения снизила ежемесячный платеж сначала до 1000 долларов, а потом и до 600 долларов. Благо работа была такая напряженная, что деньги тратить я не успевала.

А потом постепенно стали меняться условия на рынке труда, и у меня по-прежнему была большая, белая зарплата, но уже в рублях. И изменения курса доллара я почувствовала и немного забеспокоилась, но запас был хороший. Квартира без проблем сдавалась, принося примерно 5% годовых от её текущей рыночной (рублевой) стоимости, которая после 2008 года не росла, а долларовая стоимость была уже ниже стоимости моей покупки.

Некоторое время мы даже с мужем жили в этой квартире, пока не купили жилье побольше.

С каждым годом время простоев увеличивалось, жильцы жили в среднем год и по разным личным причинам съезжали. В среднем доход от квартиры был 5% годовых, в рублях. В то время даже депозиты давали больше, и это без возни и суеты. При этом я выплачивала долларовый кредит в 10,5% годовых. К счастью, к 2013 году, до роста курса я выплатила полностью кредит и продолжала сдавать квартиру. Но к тому моменту я уже инвестировала на фондовом рынке, поэтому понимала, что вот этот мой вариант с квартирой − какая-то непонятная, абсолютно невыгодная суета.

И вот в апреле 2018 года я продала свою «рентную» квартиру за 7 млн. рублей, т.е. примерно за 115 тысяч долларов. Этой суммы как раз хватило, чтобы вернуть долларовый кредит родственникам и ещё немного осталось. Так мой проект «инвестиционная недвижимость» закончился.

Что же было хорошего и плохого? И какой вывод мы с вами можем сделать?

1. Опыт. Хорошим, конечно, был незабываемый опыт: я тщательно разобралась и узнала все плюсы и минусы.
2. Поняла, что такое валютный риск. Я прочувствовала на себе, что значит валютный риск, когда у меня была рублевая зарплата, но при этом кредит был в долларах.
3. Оценила свои аналитические суперспособности. Похвалила себя за то, что кредит был взят с большим запасом прочности, т.е. даже рост доллара в два раза позволял мне выплачивать кредит.
4. Мобилизация. Наличие ипотеки мобилизует: когда инвестиции происходят в добровольном варианте, то есть соблазн пропустить один месяц или отложить поменьше. Когда у тебя ипотека, то ты выплачиваешь её в первую очередь. Правда, переплата за такую мотивацию очень даже серьезная получается.
5. Доходность. Доходность в результате получается низкая, это даже если считать её в рублях на уровне депозита. При этом суеты гораздо больше. Даже при абсолютно беспроблемных жильцах всё равно возникают какие-то вопросы, потому что сами отношения предполагают некоторый конфликт: люди хотят за свои деньги получить побольше, а ты хочешь дать поменьше, потому что любые дополнительные затраты идут из твоей доходности. И квартиру надо периодически пересдавать, если она сдается в рынке, а это простои и время на поиск новых жильцов и выстраивание с ними отношений.
6. Низкая ликвидность. Квартира − вариант низколиквидный, в среднем уйдет полгода на её продажу без значительного дисконта по стоимости. И неделимый, т.е. если условно вам нужен 1 млн. рублей из 7 млн., которые стоят квартира, то отдельно балкон вы, увы, продать не можете.
7. Риски дохода. При этом риски достаточно сконцентрированы в одном объекте. Т.е. если у вас квартира простаивает, то вы полностью лишаетесь рентного дохода.

Надеюсь, моя история первого вложения будет для вас полезной, и вы тщательно разберетесь в том, насколько вы готовы к покупке рентной квартиры, и вообще, нужна ли вам эта инвестиция.

Ставьте лайки, делитесь своим первым опытом вложений в комментариях и подписывайтесь на мой канал. С вами была Катерина Баева, до новых встреч!